近年來(lái)，關(guān)于中國(guó)存在大量空置住房和'鬼城'的說(shuō)法在網(wǎng)絡(luò)上廣泛流傳，然而最新研究和專(zhuān)家觀點(diǎn)顯示，中國(guó)實(shí)際上正面臨住房供應(yīng)不足的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。這一認(rèn)知轉(zhuǎn)變背后，反映出我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的深層變革。

一、'鬼城論'的由來(lái)與現(xiàn)實(shí)反差

所謂'鬼城'現(xiàn)象主要出現(xiàn)在2010-2015年間，部分三四線城市在快速城鎮(zhèn)化過(guò)程中確實(shí)出現(xiàn)了住房供應(yīng)超前于人口導(dǎo)入的情況。但隨著時(shí)間推移，這些區(qū)域通過(guò)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和人口政策調(diào)整，已逐步實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到9.2億，城鎮(zhèn)化率64.7%，持續(xù)的人口流入不斷消化著存量住房。

二、住房短缺的現(xiàn)實(shí)壓力

根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)，目前我國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房自有率已超過(guò)80%，但結(jié)構(gòu)性矛盾突出：

• 新市民、青年人的住房困難問(wèn)題凸顯
• 核心城市住房供需矛盾持續(xù)存在
• 改善型住房需求持續(xù)釋放
• 保障性住房供給仍然不足

三、租賃市場(chǎng)發(fā)展的戰(zhàn)略意義

發(fā)展非居住用途的房地產(chǎn)租賃具有多重意義：

1. 滿(mǎn)足流動(dòng)人口住房需求，目前我國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模達(dá)3.8億
2. 平抑房?jī)r(jià)上漲壓力，完善住房供應(yīng)體系
3. 促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)
4. 為城市發(fā)展提供穩(wěn)定的人力資源保障

四、政策導(dǎo)向與市場(chǎng)響應(yīng)

住建部已明確'十四五'期間將大力發(fā)展保障性租賃住房，計(jì)劃建設(shè)籌集870萬(wàn)套（間）。各地政府也陸續(xù)出臺(tái)政策，鼓勵(lì)企事業(yè)單位利用存量土地建設(shè)租賃住房，支持專(zhuān)業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

五、未來(lái)展望

隨著新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的深入推進(jìn)，預(yù)計(jì)到2035年我國(guó)城鎮(zhèn)化率將達(dá)到75%左右，還將有約1億農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)。這意味著住房需求將持續(xù)增長(zhǎng)，特別是租賃住房需求將保持旺盛。房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從'有沒(méi)有'向'好不好'轉(zhuǎn)變，高質(zhì)量發(fā)展成為主旋律。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)圖景遠(yuǎn)比'鬼城論'復(fù)雜，在區(qū)域分化加劇的背景下，既要看到部分地區(qū)的過(guò)剩壓力，更要認(rèn)識(shí)到整體住房供應(yīng)的不足。發(fā)展租賃市場(chǎng)、增加有效供給，是滿(mǎn)足人民美好居住需求的必由之路。